한동안 잠잠했던 부동산이 다시 잠에서 깨려나 봅니다. 한쪽 신문에서는 미국의 도시에서 5천불(약 5백만원)만 있으면 방3개 화장실 거실 딸린 집을 구입할 수 있을 정도로 미국의 부동산 시장이 하락했다고 보도하고 있는 와중에 다른 신문에서는 대한민국 집값폭등이 다시 시작하나? 라는 투기성 기사가 올라오고 있습니다.

일반 서민으로 현시점에 집을 구입해야 될 지 고민이 아닐 수 없습니다. 임금수준대비 미쳐버리게 폭등한 부동산 가격에 이시대를 살아가는 서민들의 무거운 어깨가 더욱 짓눌리고 있습니다. 이 상황에서 정부의 세금혜택으로 양도세 및 기타 부동산세의 인하가 넘쳐난다며 부동산구매를 유혹하는 기사들이 뒤따르고 있습니다.

과연 집을 매수할 시기일까요? 아니면 아직도 고평가된 위험시장일까요? 보다 더 명쾌한 분석에 해당되는 상당히 타당성있는 데이타를 찾아 보았습니다. 이런 논쟁에 대해 다음 부동산 커뮤니티에서 활동하시는 청청님의 글이 매력적입니다. 여러분들께서도 시간을 내어 읽어 보시면 유익한 글이 되리라 생각되어 작가의 동의하에 블로그에 옮겨 발행하겠습니다. 감사합니다.

화폐, 대출, 임금, 부동산 분석 DATA  by 청청님 

지금까지 제가 생각해온 분석자료의 공유를 통한 앞으로의 자산 운영에 대한 올바른 안목을 위하여 글을 올립니다. 저보다 뛰어나신 전문가분들과 기타 고수님들은 뒤로가기를 꾸욱 눌러주시길 바랍니다.

1. 화폐가치 - 화폐 가치는 지속적으로 하락하고 있습니다. 왜? 물가가 상승하고 있기 때문입니다. 통상적으로 물가는 1~2%정도 상승이 적정하며, 실질적으로 평균 4% 내외의 상승을 합니다. 그렇다면? 09년도 10,000원의 가치는 20년 후에 어떻게 될까요?

<화폐 가치 표>

  화폐단위 평균상승률 화폐가치
1년 10000.00 4% 100.00%
2년 9615.38 4% 96.15%
3년 9245.56 4% 92.46%
4년 8889.96 4% 88.90%
5년 8548.04 4% 85.48%
6년 8219.27 4% 82.19%
7년 7903.15 4% 79.03%
8년 7599.18 4% 75.99%
9년 7306.90 4% 73.07%
10년 7025.87 4% 70.26%
11년 6755.64 4% 67.56%
12년 6495.81 4% 64.96%
13년 6245.97 4% 62.46%
14년 6005.74 4% 60.06%
15년 5774.75 4% 57.75%
16년 5552.65 4% 55.53%
17년 5339.08 4% 53.39%
18년 5133.73 4% 51.34%
19년 4936.28 4% 49.36%
20년 4746.42 4% 47.46%

위의 표와 같이 돈의 가치는 지속적으로 하락합니다.
2029년도 1만원권은 5천원권 수준 밑으로 평가되겠지요. 그렇다면? 금값은 어떻게 될까요? 현재 시세가 20만원이라고 가정하면 2029년에는?  200,000원 / 0.4746 = 421,407.51원
약 42만원이 되겠네요. 하지만, 그때가 되면 42만원이 지금 현재의 20만원가치밖에 없다는 뜻이 되겠습니다.

2.대출 분석.

설정 : 구매하는 집 3억
자기자본 : 1.5억
대출 : 1.5억
이율 : 4.5%
기타 : 20년 (원금+이자) 분할 상환. 

<대출 관련 표>


대출을 봅니다. 원금은 월 62만 5천원씩 20년, 이자는 대출금이 줄어감에 따라 소폭 감소하겠군요. 1.5억을 대출받아 20년간 2.2억을 상환하는 군요.

3.임금
임금은 물가상승률보다 높게 올라갑니다. 그렇지 않다면 점점 생활이 어려워지겠죠? 평균임금인상률을 6%로 설정하여 20년후의 자신의 연봉을 산출해 보겠습니다.

 설정 : 연봉 3600만원의 근로자

  연봉 급여상승률
1년 36000000.0 6%
2년 38160000.0 6%
3년 40449600.0 6%
4년 42876576.0 6%
5년 45449170.6 6%
6년 48176120.8 6%
7년 51066688.0 6%
8년 54130689.3 6%
9년 57378530.7 6%
10년 60821242.5 6%
11년 64470517.1 6%
12년 68338748.1 6%
13년 72439073.0 6%
14년 76785417.4 6%
15년 81392542.4 6%
16년 86276095.0 6%
17년 91452660.6 6%
18년 96939820.3 6%
19년 102756209.5 6%
20년 108921582.1 6%

19년 후 억대 연봉 대열에 합류하네요. 20년뒤 연봉의 현재 실질적인 화폐가치로 환산하면?108921582.1원 * 47.46% = 51694182.9원
현재 5000만원의 연봉자와 비슷한 생활수준이 되겠군요. 만약 본인의 직장에서 20년 선임의 연봉이 5000만원 이하라면 회사는 임금상승률이 물가상승률 보다 낮은 회사라고 판단하면 되겠습니다.

4.부동산
드디어 민감한 부동산에 대한 내용입니다.
3억원의 집이 20년 후에 잔존가치를 지키려면 얼마가 되어야 하는가?

  집값 화폐가치
1년 300000000 100.00%
2년 312000000 96.15%
3년 324480000 92.46%
4년 337459200 88.90%
5년 350957568 85.48%
6년 364995871 82.19%
7년 379595706 79.03%
8년 394779534 75.99%
9년 410570715 73.07%
10년 426993544 70.26%
11년 444073285 67.56%
12년 461836217 64.96%
13년 480309666 62.46%
14년 499522052 60.06%
15년 519502934 57.75%
16년 540283052 55.53%
17년 561894374 53.39%
18년 584370149 51.34%
19년 607744955 49.36%
20년 632054753 47.46%

20년 후에 구입가의 115%정도 올라야 3억원의 가치 그대로 유지가 가능하군요.
연 4% 이상(물가상승률이상)상승하여야 합니다. 그렇다면 1.5억을 대출받아 2.2억을 상환하였으니 7,000만원에 대한 이익이 남아야 겠죠? 그렇다면 7억원 이상의 가격이 되어야 하며 기타 부수비용을 더한다면 7.5억~8억선이 되어야 돈을 벌었다 라고 판단이 되겠군요. 1.5억 투자해서 20년 후에 0.5~1억 정도 벌었다고 하려면 말이죠.

5.종합
종합적으로 봤을때 20년 분할 상환으로 집을살 경우 종합적인 부채와 가계부담에 대한 표를 만들어 봤습니다

<종합 DATA>


12년이 되면 부채와 소득이 동등해지는군요.적어도 첫해부터 10년 까지는 허리띠를 졸라매는 상환적 압박이 예상됩니다. ※내집마련을 위해 오늘도 열심히 노력하시는 서민분들께 꼭 필요한 자료가 되었으면 좋겠습니다.

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  • Favicon of https://myungee.tistory.com BlogIcon 명이~♬ 2009.04.15 14:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    음, 현실적으로 그냥 돈을 벌어서 내집마련하기는 거의 불가능하겠더라고요.
    서울에선 말이죠.
    이 복작거리고 답답한 서울을 벗어나볼까..요즘 고려중이랍니다.
    한발짝만, 다른곳을 바라보면 조금 더 낫지 않을까? 하고요.
    부동산은 다시 오를꺼라고 하지만, 왠지 제 생각엔 지금 돌아가는 정국을 보면, 더 떨어질거 같다는 생각이 드는건 왜일까요 -_-;;

  • 커헐헐 2009.04.15 14:42  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    자꾸 나사풀린 계산법들이 인터넷을 떠도네..

    왜 전세나 월세는 빼는건지... 다 알면서도 이런 자료를 올리는 이유는 무엇인지...

    나쁜 사람들...

리디노미네이션(화폐개혁)을
위한 고의적 물가상승 노력?


지금 최고의 이슈는 리디노미네이션입니다. 과연 생소하고 부르기도 힘든 리디노미네이션이 뭐길래 이렇게 말들이 많을까요? 우선 사전적 검색을 통해 뭔지 알아보겠습니다.




리디노미네이션
(영어: redenomination)은 화폐의 단위를 바꾸는 것을 말한다. 1950년대와 1960년대에 대한민국에서 시행될 때에는 ‘디노미네이션’이라고 불렸는데, 영어로 ‘denomination’은 화폐권 자체를 말하는 것이므로 지금은 다시 명명한다는 뜻의 리디노미네이션이라는 말을 쓴다. 대한민국에서는 1953년에 100원을 1환으로, 화폐개혁이 있었던 1962년에 10환을 1원으로 바꾼 일이 있었으며, 2004년 1000원을 1원으로 바꾸는 안이 논의되기도 했다.
(출처 : 위키백과)

아하! 화폐의 단위를 개혁하는 일이군요. 1달러에 1400원하는 원화는 사실 국제시대에 불편하기도 합니다. 1유로화는 1750원정도 하니 더욱 힘들구요. 아이스크림 한통에 5000천원씩 할 정도로 물가가 올라서 힘듭니다. 요즘 웬만하면 지갑에 천원짜리 넣고 다니면 지갑만 두툼해지지 실제 사먹을수 있는게 별로 없죠. 따라서, 현재의 1000원을 화폐개혁을 통해 1원으로 바꾸자는 이야기입니다. 그러면 얼추 달러나 유로화에 근접하니 환전성이 좋고, 지갑에 적은 지폐를 넣어다니니 수납성도 좋을 것 같습니다. 보통 일반인들은 이정도 생각하죠.



그러나, 이러한 리디노미네이션 상황에서는 무엇보다 제일 우려되는 점이 급격한 물가상승이라고 합니다. 예를들면, 1000원짜리 아이스크림을 500원 올리면 정말 많이 올린것 같은 느낌이 듭니다. 그래서 쉽게 기업이 그렇게 못올리죠. 그런데 화폐개혁후에는 1000원이 1원이 됩니다. 심리적으로 화폐개혁시에는 기존화폐의 크기에 대한 잔상때문에 개혁된 화폐의 크기가 실제보다 작아 보이는 효과가 있습니다. 그러면 1원짜리를 1.5원으로 올리는 셈입니다. 또, 다른 예로는 2800원짜리 쥬스가 있습니다. 화폐개혁후에는 2.8원이 되는데요. 보통 뒷자리를 없애고 3원으로 표기해 버립니다. 실제로는 200원이라는 상승이 있으나 심리적으로 얼마 안올라간 느낌을 소비자들이 가지게 되는 것이죠. 따라서 보통 리디노미네이션이 실시된 나라의 경우 평균적으로 화폐개혁전 대비 물가상승률이 20%~30%이상 일어나게 됩니다. 따라서, 물가상승이 심한 나라에선 절대 해서는 안될 개혁이 바로 리디노미네이션입니다. 

10만원권 발행유예를 통해 리도미네이션을 조심스럽게 추측하고 있습니다. 어차피 화폐개혁을 할 것인데 새로운 10만원권을 만들 필요도 이유도 없는 것이죠. 현재까지 심각한 국내 부동산 버블이 붕괴직전에 있습니다. 국제시장에서 끊임없이 문제시 되는 부동산 자산하락은 한국시장에도 영향을 미치고 있으며 부동산자산하락은 직접적으로 은행의 부실을 만들며 부실해진 은행과 자산붕괴의 상황에서 외국인의 철수가 시작되었고 경기가 축소됨에따라 불가피하게 물가상승이 발생하고 있습니다. 물가상승때문에 경기하락이 되고 경기하락으로 부동산자산하락되는 악순환고리를 끊을 수 없습니다.

그러나 이상하게도 이러한 물가상승기에서도 터무니없는 금리인하정책을 사용하며, 대규모 기업과 부동산에대한 감세정책을 실시하고, 대규모의 자본이 필요한 수도권완화, 대운하건설 등과 같은 경기부양책을 내놓는 정부. 과연 이들이 생각하는 심중의 뜻은 무엇일까요?
혹시 시중에 더 많은 돈을 풀어 화폐가치를 떨어뜨리고 물가를 상승시키려는 의도가 숨어 있는 것은 아닐까요?  

원래 화폐개혁으로 불리는 리디노미네이션은 화폐가치가 너무도 없어졌기 때문에 새롭게 화폐단위를 정하는 것을 말합니다. 살인적인 물가상승이 발생한 짐바브웨의 경우 2008년 7월 31일 기존화폐 100억 짐바브웨달러를 1짐바브웨달러로 바꾸는 화폐개혁을 통과시키기도 하였습니다. 그러나, 실질적으로 외화,부동산가격,임금 등 실물가격의 가치는 달라지는 것이 아닙니다. 단지, 심리적으로 착시효과를 주기 위한 정책이기도 합니다.

예를들면 10평에 10억짜리아파트는 1000:1의 화폐개혁이후 100만원이 되는 것입니다. 현재 세계의 부동산 침체여파에 대다수의 사람들은 현재의 부동산가격이 거품이라고 생각합니다. 그러나 10억이 아닌 100만원의 아파트가격에서는 심리적으로 느끼는 가치가 상당이 달라보이는 착시효과를 가져오게 됩니다. 이를 통해 정부는 현재 생성된 거품낀 부동산 자산가격를 동일하게 유지시킬수 있습니다. 리디노미네이션의 효과는 심리적 효과로 상당한 물가상승을 불러오며, 부동산 등의 자산가치의 보전을 할 수 있습니다. 이는 부자들이 자신들의 자산가치를 보전하게 만들며 서민들에게는 높은 물가상승에 압력을 받게 만들 수 있는 정책입니다.
화폐개혁을 통해 빈부의 양극화 현상은 더욱 심화될 것이며 못가진자는 가진자들의 자산가치 보전을 위해 엄청난 물가상승에 대한 압박을 피부로 느끼게 될 것입니다.

정말, 리디노미네이션을 생각하기에 10만원권 화폐발행을 유보하신건 아니시겠지요?
이렇게 어려운 경제상황에서 더 높아져만 갈 물가상승에 서민들은 깔려 숨을 쉴 수 없습니다. 시중에 떠도는 이런 '컨스피러시(음모이론)'을 잠재워 줄 정부차원의 대답이 필요합니다
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