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한동안 잠잠했던 부동산이 다시 잠에서 깨려나 봅니다. 한쪽 신문에서는 미국의 도시에서 5천불(약 5백만원)만 있으면 방3개 화장실 거실 딸린 집을 구입할 수 있을 정도로 미국의 부동산 시장이 하락했다고 보도하고 있는 와중에 다른 신문에서는 대한민국 집값폭등이 다시 시작하나? 라는 투기성 기사가 올라오고 있습니다.

일반 서민으로 현시점에 집을 구입해야 될 지 고민이 아닐 수 없습니다. 임금수준대비 미쳐버리게 폭등한 부동산 가격에 이시대를 살아가는 서민들의 무거운 어깨가 더욱 짓눌리고 있습니다. 이 상황에서 정부의 세금혜택으로 양도세 및 기타 부동산세의 인하가 넘쳐난다며 부동산구매를 유혹하는 기사들이 뒤따르고 있습니다.

과연 집을 매수할 시기일까요? 아니면 아직도 고평가된 위험시장일까요? 보다 더 명쾌한 분석에 해당되는 상당히 타당성있는 데이타를 찾아 보았습니다. 이런 논쟁에 대해 다음 부동산 커뮤니티에서 활동하시는 청청님의 글이 매력적입니다. 여러분들께서도 시간을 내어 읽어 보시면 유익한 글이 되리라 생각되어 작가의 동의하에 블로그에 옮겨 발행하겠습니다. 감사합니다.

화폐, 대출, 임금, 부동산 분석 DATA  by 청청님 

지금까지 제가 생각해온 분석자료의 공유를 통한 앞으로의 자산 운영에 대한 올바른 안목을 위하여 글을 올립니다. 저보다 뛰어나신 전문가분들과 기타 고수님들은 뒤로가기를 꾸욱 눌러주시길 바랍니다.

1. 화폐가치 - 화폐 가치는 지속적으로 하락하고 있습니다. 왜? 물가가 상승하고 있기 때문입니다. 통상적으로 물가는 1~2%정도 상승이 적정하며, 실질적으로 평균 4% 내외의 상승을 합니다. 그렇다면? 09년도 10,000원의 가치는 20년 후에 어떻게 될까요?

<화폐 가치 표>

  화폐단위 평균상승률 화폐가치
1년 10000.00 4% 100.00%
2년 9615.38 4% 96.15%
3년 9245.56 4% 92.46%
4년 8889.96 4% 88.90%
5년 8548.04 4% 85.48%
6년 8219.27 4% 82.19%
7년 7903.15 4% 79.03%
8년 7599.18 4% 75.99%
9년 7306.90 4% 73.07%
10년 7025.87 4% 70.26%
11년 6755.64 4% 67.56%
12년 6495.81 4% 64.96%
13년 6245.97 4% 62.46%
14년 6005.74 4% 60.06%
15년 5774.75 4% 57.75%
16년 5552.65 4% 55.53%
17년 5339.08 4% 53.39%
18년 5133.73 4% 51.34%
19년 4936.28 4% 49.36%
20년 4746.42 4% 47.46%

위의 표와 같이 돈의 가치는 지속적으로 하락합니다.
2029년도 1만원권은 5천원권 수준 밑으로 평가되겠지요. 그렇다면? 금값은 어떻게 될까요? 현재 시세가 20만원이라고 가정하면 2029년에는?  200,000원 / 0.4746 = 421,407.51원
약 42만원이 되겠네요. 하지만, 그때가 되면 42만원이 지금 현재의 20만원가치밖에 없다는 뜻이 되겠습니다.

2.대출 분석.

설정 : 구매하는 집 3억
자기자본 : 1.5억
대출 : 1.5억
이율 : 4.5%
기타 : 20년 (원금+이자) 분할 상환. 

<대출 관련 표>


대출을 봅니다. 원금은 월 62만 5천원씩 20년, 이자는 대출금이 줄어감에 따라 소폭 감소하겠군요. 1.5억을 대출받아 20년간 2.2억을 상환하는 군요.

3.임금
임금은 물가상승률보다 높게 올라갑니다. 그렇지 않다면 점점 생활이 어려워지겠죠? 평균임금인상률을 6%로 설정하여 20년후의 자신의 연봉을 산출해 보겠습니다.

 설정 : 연봉 3600만원의 근로자

  연봉 급여상승률
1년 36000000.0 6%
2년 38160000.0 6%
3년 40449600.0 6%
4년 42876576.0 6%
5년 45449170.6 6%
6년 48176120.8 6%
7년 51066688.0 6%
8년 54130689.3 6%
9년 57378530.7 6%
10년 60821242.5 6%
11년 64470517.1 6%
12년 68338748.1 6%
13년 72439073.0 6%
14년 76785417.4 6%
15년 81392542.4 6%
16년 86276095.0 6%
17년 91452660.6 6%
18년 96939820.3 6%
19년 102756209.5 6%
20년 108921582.1 6%

19년 후 억대 연봉 대열에 합류하네요. 20년뒤 연봉의 현재 실질적인 화폐가치로 환산하면?108921582.1원 * 47.46% = 51694182.9원
현재 5000만원의 연봉자와 비슷한 생활수준이 되겠군요. 만약 본인의 직장에서 20년 선임의 연봉이 5000만원 이하라면 회사는 임금상승률이 물가상승률 보다 낮은 회사라고 판단하면 되겠습니다.

4.부동산
드디어 민감한 부동산에 대한 내용입니다.
3억원의 집이 20년 후에 잔존가치를 지키려면 얼마가 되어야 하는가?

  집값 화폐가치
1년 300000000 100.00%
2년 312000000 96.15%
3년 324480000 92.46%
4년 337459200 88.90%
5년 350957568 85.48%
6년 364995871 82.19%
7년 379595706 79.03%
8년 394779534 75.99%
9년 410570715 73.07%
10년 426993544 70.26%
11년 444073285 67.56%
12년 461836217 64.96%
13년 480309666 62.46%
14년 499522052 60.06%
15년 519502934 57.75%
16년 540283052 55.53%
17년 561894374 53.39%
18년 584370149 51.34%
19년 607744955 49.36%
20년 632054753 47.46%

20년 후에 구입가의 115%정도 올라야 3억원의 가치 그대로 유지가 가능하군요.
연 4% 이상(물가상승률이상)상승하여야 합니다. 그렇다면 1.5억을 대출받아 2.2억을 상환하였으니 7,000만원에 대한 이익이 남아야 겠죠? 그렇다면 7억원 이상의 가격이 되어야 하며 기타 부수비용을 더한다면 7.5억~8억선이 되어야 돈을 벌었다 라고 판단이 되겠군요. 1.5억 투자해서 20년 후에 0.5~1억 정도 벌었다고 하려면 말이죠.

5.종합
종합적으로 봤을때 20년 분할 상환으로 집을살 경우 종합적인 부채와 가계부담에 대한 표를 만들어 봤습니다

<종합 DATA>


12년이 되면 부채와 소득이 동등해지는군요.적어도 첫해부터 10년 까지는 허리띠를 졸라매는 상환적 압박이 예상됩니다. ※내집마련을 위해 오늘도 열심히 노력하시는 서민분들께 꼭 필요한 자료가 되었으면 좋겠습니다.

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  • Favicon of https://myungee.tistory.com BlogIcon 명이~♬ 2009.04.15 14:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    음, 현실적으로 그냥 돈을 벌어서 내집마련하기는 거의 불가능하겠더라고요.
    서울에선 말이죠.
    이 복작거리고 답답한 서울을 벗어나볼까..요즘 고려중이랍니다.
    한발짝만, 다른곳을 바라보면 조금 더 낫지 않을까? 하고요.
    부동산은 다시 오를꺼라고 하지만, 왠지 제 생각엔 지금 돌아가는 정국을 보면, 더 떨어질거 같다는 생각이 드는건 왜일까요 -_-;;

  • 커헐헐 2009.04.15 14:42  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    자꾸 나사풀린 계산법들이 인터넷을 떠도네..

    왜 전세나 월세는 빼는건지... 다 알면서도 이런 자료를 올리는 이유는 무엇인지...

    나쁜 사람들...