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은평 뉴타운이 12월5일 분양공고를 시작으로 입주자를 모집한다. 개발당시 평당 분양단가를 1500만원선으로 높게 책정하여 말도 많고 탈도 많았던 은평지구는 1차분양을 시작으로 평당 900만원에서 1300만원대로 분양가를 낮추었고 정책담당자는 주변 평균 시세의 80~90%의 분양가로 책정하였다고 발표하였다.

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그러나, 인터넷이나 소문으로만 들리던 거래제한취소가 정책당국의 시장폭등 우려로 다음달 초로 연기함으로 결국 최소5년~최장 7년간의 거래제한에 묶이게 된다. 따라서, 5년후를 내다보는 안목을 가지고 분양을 준비해야 되는 시점이다. 33평형을 들어 가려면 약 3억5천정도는 마련해야 한다. 주위시세가 4억대라 하니 정말 메리트가 있는 것이 아닐까? 5년뒤라도 오르면 올랐지 절대 떨어질 확율은 없을 것이라는 생각이 머리에 맴돈다.
 
[분양가상한제 기준 적용…65평형 8억8493만원, 2000만원 ↓] 서울 은평뉴타운 1지구 아파트의 3.3㎡(1평)당 분양가가 939만원에서 최고 1348만원으로 최종 확정됐다. 이는 지난달 5일 발표때보다 평균 1.2%, 최고 2.3% 하락한 것이다. SH공사는 분양가상한제 기준을 적용한 결과 지난달 초 발표한 은평1지구 건축비가 분양가상한제 기준을 178억원 초과함에 따라 분양가를 이같이 인하했다고 4일 밝혔다. 은평 1지구 분양가를 살펴보면 기준층 기준으로 전용면적 59㎡(18평·일반 25평형)는 2억1782만원(평당 939만원), 전용 84㎡(전용25평·34평형) 3억4650만원(평당 1047만원), 전용 101㎡(전용31평·41평형)는 5억38만원(평당 1242만원)으로 확정됐다. 전용 134㎡(41평·53평형)의 분양가는 6억7071만원(평당 1298만원), 전용 167㎡(51평·65평형)는 8억8493만원(평당 1348만원)으로 정해졌다. 전용 167㎡의 경우 분양가상한제로 건축비가 5.08% 하락함에 따라 분양가가 당초 9억554만원에서 8억8493만원으로 2061만원(2.3%) 떨어졌다. 은평뉴타운 1지구 일반분양분은 전용면적 기준으로 △84㎡ 341가구 △101㎡ 544가구 △134㎡ 516가구 △167㎡ 242가구 등 총 1643가구다. 이달 5일 입주자 모집공고를 거쳐 10일부터 20일까지 분양신청 접수를 받는다. 당첨자 발표는 내년 1월11일이며 입주는 같은 해 5월 말~6월 초다. 개정된 주택법 규정에 따라 85㎡초과 당첨자는 체결일로부터 5년, 85㎡이하는 7년의 전매제한을 받는다. 전용 85㎡이하는 청약저축가입자가 청약할 수 있으며, 청약가점제가 적용되지 않는다. 전용 85㎡초과는 청약예금가입자를 대상으로 하며 공급물량의 50%에 대해서는 청약가점제가 적용되며 나머지 50%는 추첨제로 당첨자를 결정한다고 머니투데이의 최원배기자가 밝히고 있다.

과연 이시점에서 결혼을 앞두거나 무주택인 사람들은 현재 분양시세에 만족하며 한번의 청약기회를 사용하여 이 집을 구해야 하는가?
작년 집값의 대폭등으로 많은 지인들은 불안에 떨며 영원히 집을 가질 수 없다는 생각에 추매를 하였다. 현재 마포 상암2지구에 살고 있는 필자는 2006년 5월 22평형에 2억5천(+다운계약서 2억3천 작성조건) 거래제의를 받았으나, 쓰레지매립지(하늘공원-몇년후 쓰레기부패시 생기는 인체오염물질방출)와 상암타워(계획상 백몇십층-일조공간확보불가) 공터, 한강하류에서 시작되는 바람길(늦가을-초 봄에 불어오는 강풍)이라는 결점으로 계약하지 않았다. 당시, 무역업에 종사하고 있었고 잦은 출장으로 인해 해외 각국의 부동산 정보는 어느정도 접하고 있었고 국가경제와 국민소득대비 집값이 22평에 25만불(약 2억5천)이라면 충분한 메리트 있는 집이 아니라 생각하였으나 지금에 와서는 후회 막급이다. 지금 현재로는 약 3억7천~3억9천에 시세가 형성되고 있다. 구입한 사람은 가만히 앉아서 1억2천~4천을 1년동안 번 셈이다. 평균직장생활을 하며 고물가하에 여타 생활비등등으로 저축할 수 있는 돈이 년에 천만원 정도가 되나? 그러면 약10년정도를 줄기차게 모아야만 하는 큰 돈이 부동산으로 생긴것이다. 공돈이다.  이러니, 돈이 없는 서민들이라 할 지라도 빚을 내어서라도 투자를 해야 한다는 이상한 오류를 가지게 된다. 웃기는 얘기로는 현재 인상된 집값도 더 오른다고 부추기는 사람들이 있고, 그 잘못된 정보를 신념으로 추매하는 사람들도 아직 있으며 내가 구입한 집값은 반드시 올라야만 한다는 생각을 가지는 사람들이 부지기수이다. 소위 이번 대선에서 반드시 이모씨를 찍어야만 한다고 목에 핏대를 세우는 사람들 중 대다수는 서울 또는 근교에 집한채 달랑 가지고 있는 사람들이 대다수일 것이다.
 
작년 초부터 외국의 주요 뉴스에서는 전세계부동산시장의 과열에 경고음을 울렸으나 대다수 메이저 신문사에서는 소위 탑클래스의 도시와 나라의 부동산 경기를 비교하고 한국부동산시장의 장및빛 전망과 해외부동산의 상승만을 보도하며 대다수의 부동산관련 종사자들을 전문가로 꾸며 은근히 투기를 조장하였다. 그러나 올2사분기에 들렸던 미국발 부동산펀드 경고음에 남의 나라 불구경하듯 관심이 없다. 미국발 경제위기상황에 국내외주식시장은 요동치고 있는 형국이다.
 
다시 돌아가서 과연 청약을 해야되는 것인가에대한 몇가지 질문에 명쾌한 대답이 필요하다.
 
1. 국민소득2만불인 대한민국에서 지년해수도권 집값이 폭등한 이유는 무엇일까?
2. 향후 5년뒤 집값 전망은 어떻게 될 것인가? 과연 고점을 찍었는가? 아니면 꾸준히 상승할 것인가?
3. 부동산하락시 한국경제에 미치는 파급효과는 어떠할까? 반드시 부동산만은 살려야하는 것인가?
 
                  
1. 국민소득2만불인 대한민국에서 지년해수도권 집값이 폭등한 이유는 무엇일까?
필자의 생각이 짧은 관계로, 사실 부동산 시장에 알 지 못한다. 다만, 상식적으로 추측할 수 있는 몇가지 사유를 적어 본다. 1)문민정부말의 IMF위기에 대응한 경제부흥의 노력으로 국민의 정부 때 분양가 상한제를 철폐하였고 무리한 경기활성화를 위해 신용카드남발과 코스닥열풍 등의 주식시장 광풍이 시작되며 수많은 유동자금이 형성되었다. 2)참여정부시 국토균형발전이라는 대전제하에 시행된 행정수도이전 등 수많은 공기업 이전 조치로 엄청난 공적자금이 토지보상으로 이뤄졌으며 3)한나라당의 이명박시장이 행정수도반대론 등으로 지방분권이 무너지자 지방 부동산 과열이 바로 식어 버리고 이 많던 유동자금이 직접 수도권으로 진입하게 된다. 4)수도권 부동산 인상으로 국민은행의 주택시세가 계속 인상함으로 각 은행들은 주택담보대출비율을 늘이는 영업활동을 한다. 5)처음 진입하는 저금리 시대에서 부동산투자보다 확정이자가 높은 경제상품이 없었다.  
 
2. 향후 집값 전망은 어떻게 될 것인가? 과연 고점을 찍었는가?
선거를 보면 알 수 있다. 지금 대한민국은 수도권에 집을 가진 사람과 수도권 무주택자로 나뉜다.
물론, 너무 확대된 이야기지만 대선 과열 양상도 이것과 전혀 동떨어지지 않을 것이라 생각한다. 대다수 낙관론자들은 현재 한나라당의 대선주자가 당선될 경우 부동산 규제정책을 해제 또는 약화할 것이다 믿고 있다. 이 대선주자의 지지율이 우세함으로 내년이후의 부동산 경기는 좋아지리라 예상하는 것이다. 그러나 최근들어 몇몇의 정보에는 올해 부동산 상승율의 둔화를 시작으로 내년도 예상치도 1.2%정도로 보고 있다는 점이 중요하다. 결국 물가상승율 4~5%를 감안한 실제 부동산 가치변동은 마이너스가 된다는 정보이다. 또한, 거래량을 보면 현재의 상황을 알 수 있다. 작년대비 몇십배의 수준으로 하락한 매매율은 무엇을 시사하는가? 내년이후의 정치경제상황에 따른 대기자가 증가하였다는 점인가 아니면 이미 수도권부동산 소유자들의 포화상태를 의미하는 것인가? 만약 그렇다면 현재 가격은 고점이라 할 수 있다.
또한, 2012년을 기점으로 한국의 인구성장율은 멈추거나 하락이 예상된다. 혹자는 독신세대의 증가를 이유로 부동산 소유주의 증가를 예상하나 베이비붐세대(60년~70년생)와 그 부모세대(40년~50년생)의 다주택소유로 인해 실질적인 부동산물량 증가는 예측할 수 있는 일이다. 참고로 현재 출산율은 1.08(2005년)에서 1.13(2006년)이다. 즉 부.모 두명이 한명의 신생아를 가지는 시대가 도래하였다. 앞으로 몇십년이후의 일이겠지만, 친가의 부모의 집의 상속과 처가의 부모의 집의 상속으로 자연스럽게 1가구2주택자가 양산될 수 밖에 없는 구조가 형성이 될 예상이다.
 
3. 부동산하락시 한국경제에 미치는 파급효과는 어떠할까?
많은 이들은 한국경제를 우려한다. 실질 성장율증가보다 국민소득2만불시대가 빠르게 도래한 것은 대외국의 경제상황변화에 기인한다. 달러화 약세로 미진한 부분이 보충되었다는 것이다. 그러면, 부동산의 하락은 한국경제에 어떤 영향을 미칠 것인가? 미국의 세컨더리모니터리펀드 사건으로 볼 수 있듯이 부동산하락에 따라 은행들은 부동산에 대한 가치를 낮출 것이며 대출대환을 종용할 것이다. 담보금액비율이 축소된 대출자들은 다른 방법으로 자금을 구할 것이고 자금의 수요증가에 의해 금리는 인상될 것이다. 금리인상으로 대출자들의 이자비율이 증가하며 종국에는 대출금 및 이자금 회수율이 낮아질 것이며 이러한 악순환이 반복되게 될 것이다. 심한경우, 예를 들면 5억짜리 집을 3억대출로 구입해 2억에 전세를 내어준 집의 경우 집값하락에 따라 추가자금 마련이 불가능하게 되면 결국 이 집은 경매에 붙여지게 되며 경기하락시 경매가는 실질 거래가보다 훨씬 낮아 집주인이 전세자에게 2억조차 환불할 수 없을 것이고 자신이 소유한 다른 부동산을 팔아야 할 상황이 올 수도 있다. 그러나 부동산과 주식도 다르지만 비슷한 부분도 많아 폭락장에서는 매수를 꺼리며 연이어 몇차례 하한가를 칠 수도 있기에 일본의 잃어버린 10년이 남의 일과 같지 않다. 따라서, 후임정부도 역시 부동산에대한 경착륙이 아닌 연착륙정책을 보다 굳건히 세워 부동산 하락에 대한 체질 강화에 힘써야 할 때라 생각한다.
비교하여 미국 뉴욕주 뉴욕시의 실제 부동산 동향을 살펴 보자.
9월부터 현재까지의 실부동산 거래가는 -2.1%하락하고 있고 10년간의 완만한 부동산 경기 상승에서 하락선을 그리고 있다.
 
New York Real Estate Market Snapshot
     

*참고로, 맨하탄에서 강과 UN건물이 보이는 최고의 요지에 있는 주상복합아파트 매매건에 대해 일례로 첨부하였다.

아파트명 : Woodstock Tower
주     소 : 320 East 42nd Street Apartment 19 Between 1st and 2nd Avenue
              Offered at:                     $345,000                     
             
Maintenance/CC:            $730.60

도시의 랜드마크인 '우드스탁'타워 상세
Spacious turnkey studio in Tudor City’s landmarked Woodstock Tower features:

-New Murphy bed behind double mirrors
-Freshly painted walls and molding
-4 deep closets
-Hardwood floors throughout
-High beamed ceiling
-Fully equipped kitchen
-full size stainless steel refrigerator/freezer
-dishwasher
-new convection oven/microwave w/surface light
-new tiled backsplash
-Renovated bathroom
-new tiled floor and walls
-large reglazed and regrouted bathtub/shower
-new pedestal sink w/ Kohler fixtures and mirror cabinet
-new Kohler toilet
-Beautiful open views
-river and bridge
-United Nations
-Chrysler Building
-Full service building
-24/7 concierge/doorman services
-recently reappointed brickwork and redesigned hallways
-new laundry facilities
-large residents only gym (only $20 per month) includes treadmills, stairmasters, bicycles, free weights and machines
-Conveniently located in Midtown Manhattan
-walking distance to all transportation including Grand Central(~5 minute walk)
-United Nations
-restaurants and shops
-beautifully maintained parks
-Low maintenance
-includes utilities and real estate taxes
Other information:
-pied-a-terre and parents buying for children OK
-no investors or subletting building
-pet friendly






미국 맨하탄보다 비싼 한국아파트,
현명한 당신이라면 투기하겠는가!

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  • Favicon of https://ko.usmlelibrary.com BlogIcon 고수민 2007.11.29 21:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    트랙백 달았습니다. 한국 부동산 시장은 장기적으로는 조정될 수 밖에 없을 것 같은데요. 결국은 부동산 자체의 내재가치만큼의 가격을 찾아갈 것이니까요. 유동자금이랄지 경기상황등이 단기적으로는 영향을 끼치겠지만 말이죠. 일본의 예를 봐도 거품은 언젠가 꺼지는 것 같은데. 너무 희망사항인지도 모르지만.

    • Favicon of https://bizworld.tistory.com BlogIcon 뒷골목인터넷세상 2007.12.04 16:18 신고  댓글주소  수정/삭제

      트랙백 감사드립니다. 정치 참 재밌습니다. 80년대에는 사상을 억압하는 대신 스포츠로 억눌린걸 풀어줬고. 90년대는 IMF, 카드대란 등등으로 먹고살기 힘들어 생각할 여유를 안주고 2000년대 와서는 부동산으로 국민들 헷갈리게 만드네욤 ^^;

  • Favicon of https://jjajan.tistory.com BlogIcon 짜잔형 2007.12.04 16:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    작은 아파트 하나 겨우 가지고 있는 제입장에서는, 너무 떨어지진 않았으면 합니다.

    올라봐야... 이사갈 곳도 없지만 기분은 좋거든요 ^^ㅋ

    • Favicon of https://bizworld.tistory.com BlogIcon 뒷골목인터넷세상 2007.12.04 16:16 신고  댓글주소  수정/삭제

      하하 저두 마찬가지입니다만, 분석해보면 정말 문제는 문제입니다. 어떻게 서울물가가 세계최고라니요...그리고 부동산문제 심각하죠 ^^; 짜짠형 님의 아파트 빼고는 다떨어져 버려라 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ